NECHODIT NA DOMOVNÍ SCHŮZE SE MŮŽE VYMSTÍT

 Každý vlastník bytu je členem společenství vlastníků jednotek. To rozhoduje o chodu a správě domu. Může si brát úvěry a přijímat jiné závazky. Za ně ale ručí všichni vlastníci, a to v poměru svých spoluvlastnických podílů na domě. 

Přestože si to mnoho majitelů bytů neuvědomuje, každý vlastník bytu je ze zákona členem "společenství vlastníků jednotek". Podle §9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytu je společenství vlastníků jednotek "právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první." 

Podle dalších paragrafů tohoto zákona vznikají orgány společenství, kterými jsou shromáždění vlastníků jednotek, což je nejvyšší orgán společenství. Dále musí mít každé společenství svůj výbor, který vykonává rozhodnutí shromáždění a běžnou agendu provozu společenství. 

Fungování společenství lze vysvětlit na jednoduchém příkladu rodiny bydlící v rodinném domě. V něm každý bydlí ve svém pokoji (= bytě) a tam si dělá, co chce. Když jde ale na večeři do kuchyně (= společné prostory domu), musí dodržovat pravidla, která si celá rodina odsouhlasila (= stanovy a domovní řád). Protože do domu vede vodovod, plynovod, elektřina a někdo zajišťovat objednávky a opravy, není praktické, aby se při každé havárii či opravě scházeli všichni členové rodiny (= shromáždění vlastníků). Tyto činnosti zajišťuje jen otec s matkou (= výbor společenství). Běžné věci tak rozhodují sami a kvůli těm důležitým čas od času svolají rodinnou radu (= výroční shromáždění), aby se dohodli, kolik bude kdo na provoz domácnosti přispívat (= povinný příspěvek na náklady spojené se správou domu). 

Toto vysvětlení může působit úsměvně a mnoho lidí nad ním může mávnout rukou. S pocitem "když se já nebudu zajímat o ně, oni se nebudou zajímat o mě" nechávají proto výzvy na domovní nástěnce bez povšimnutí a domovních schůzí se neúčastní. To však může mít nepříjemné následky. Pokud například rozhodnutím výboru vznikne společenství dluh, jde podle paragrafu 13, odstavce 7 o dluh každého vlastníka, a to ve výši, která odpovídá poměru jeho spoluvlastnického podílu na domě (podíl podlahové plochy bytu k celkové ploše). Vlastníkovi nepomůže, že s takovým zadlužením nesouhlasí, protože dluh vznikl celému společenství. 

Výbor i shromáždění mohou rozhodovat "o vás, bez vás". Podle paragrafu 11 je shromáždění schopné usnášení, pokud se ho zúčastní vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. K přijetí usnesení o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. 

Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. To je například případ zateplování panelových domů. Nemůže tak například nastat situace, kdy jeden vlastník regeneraci domu zablokuje. 

Nebezpečí hrozí ale nejen z aktivního rozhodnutí shromáždění a výboru, ale také z jeho nečinnosti či pasivity. Pokud se na domě neprovede údržba a například kus střechy spadne na parkující automobil a poničí jej, dotyčný bude hledat viníka. Za škodu je v tomto případě odpovědné společenství vlastníků. A protože společenstvím není nikdo jiný, než ti, kdo v domě vlastní byty, celá částka náhrady škody se jednoduše rozpočítá dle poměru spoluvlastnických podílů na každého vlastníka. Kousek střechy, která spadla, totiž patřila jim. 

Proto až bude na domovní nástěnce výzva k účasti na shromáždění vlastníků, je lepší se ho zúčastnit. Majetek, o kterém se tam rozhoduje, patří totiž všem vlastníkům. 


(c) Pavel Řehulka 
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty" 
www.JakPronajimatByty.cz