Porovnání bytového družstva a společenství vlastníků jednotek

https://bydlime.com/transformace/porovnani-bytoveho-druzstva-a-spolecenstvi-vlastniku-jednotek.html

Od roku 1992 bylo v ČR zprivatizováno velké množství bytových domů, především panelových domů. Často se majitelem domu stalo bytové družstvo, které založili nájemci bytového domu. Bytová družstva, která splatila kupní cenu za dům původnímu vlastníkovi se často potýkají s požadavkem členů bytového družstva na převod bytu do osobního vlastnictví. Bytové družstvo pak musí řešit otázku týkající se právní formy vlastnictví – zda setrvat u bytového družstva nebo se vydat cestou transformace a převést bytové jednotky do osobního vlastnictví členů družstva, což souvisí se vznikem společenství vlastníků jednotek. Níže níže uvádím některá srovnání:

1. Nakládání s družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví

Bytové družstvo

• Za současné zákonné úpravy se družstevní bydlení silně přiblížilo vlastnickému.
• Byt lze převést na jinou osobu bez souhlasu družstva formou převodu členských práv spojených s právem nájmu bytu.
• V případě úmrtí člena družstva získává právo nájmu bytu dědic, kterému připadl členský podíl.
• O podnájmu a výměně bytu rozhoduje družstvo, což lze upravit ve stanovách ve prospěch družstevníků.
• Společným nájemcem bytu se mohou stát pouze manželé.

Společenství vlastníků jednotek

• Vlastnictví bytu je vlastnictví nemovitosti, kterou lze převádět a dědit. Převod bytu je spojen s povinností uhradit daň z převodu nemovitosti, případně další daně.
• O podnájmu či prodeji bytu rozhoduje pouze jeho vlastník.
• Spoluvlastníkem bytu může být několik osob.
• Byt je možné zastavit ve prospěch třetí osoby.

2. Sjednání bankovního úvěru na opravu domu

Bytové družstvo

• Sjednání úvěru je nekomplikované, BD může ručit domem ve svém vlastnictví.

Společenství vlastníků jednotek

• K zajištění úvěru banky většinou požadují podpis ručitelského prohlášení jednotlivých vlastníků nebo zřízení zástavního práva k bytovým jednotkám (vlastník za závazek společenství ručí až do výše svého podílu na společných částech domu a pozemku). Na zajištění úvěru by se měl podílet každý vlastník bytové jednotky, což se u problémových vlastníků (např. neplatiči) nedá očekávat.

3. Rekonstrukce domu a vyřízení stavebního povolení

Bytové družstvo

• O stavebních úpravách rozhodují zpravidla členové družstva na členské schůzi většinou hlasů.
• O stavební povolení žádá BD, se stavebním odborem jedná statutární orgán BD.

Společenství vlastníků jednotek

• O stavebních úpravách rozhodnou spoluvlastníci domu na shromáždění spoluvlastníků, a to:
• • 100 % souhlasem se změnou stavby, změnou účelu užívání, prováděním úprav na základě smlouvy o výstavbě.
  • 75 % souhlasem s rekonstrukcí či modernizací bytového domu.
• O stavební povolení žádají všichni spoluvlastníci - všichni vlastníci jsou účastníky stavebního řízením, a to i v případě, že ke schválení rekonstrukce či modernizace dle zákona o vlastnictví bytů postačuje souhlas tří čtvrtin vlastníků.

4. Ochrana řádných uživatelů bytů proti problémovým uživatelům bytů

Bytové družstvo

• Zákon, stanovy i nájemní smlouvy jsou právní nástroje, které poměrně dobře ochraňují družstevníky. V krajním případě může být problémový uživatel družstevního bytu vyloučen z družstva.

Společenství vlastníků jednotek

• Problémový vlastník je těžko postižitelný. Jestliže porušuje dobré mravy v domě nebo domovní řád, je třeba se obracet na obvodní úřad.
• Při neplacení záloh na opravy domu je třeba dluhy vymáhat soudní cestou. Právní náklady nesou spoluvlastníci domu až do jejich vymožení od dlužníka, např. v exekučním řízení.