Reportáž pořadu Černé ovce: Nájemník

https://www.ceskatelevize.cz/ivysilani/1097429889-cerne-ovce/217452801080419/obsah/538448-najemnik 

Reportáž pořadu Černé ovce České televize totiž ukazuje, jaké riziko u nás číhá na každého pronajímatele. 

A nevěřícně budete zírat na to, jak se může původně bezproblémový nájemce proměnit v neplatiče... a potížistu. 

Při sledování tohoto smutného příběhu vás asi napadne několik otázek:

1. Kde udělali pronajímatelé chybu? Vždyť postupovali stejně, jako většina těch, kdo nějaký byt pronajímají... 

2. Dokáže mě před podobnými problémy ochránit nájemní smlouva, kterou používám? 

3. Je vůbec možné podobné situaci v mém bytě zabránit? 

Protože o celém případu víme jen to, co jsme viděli v reportáži, budeme vycházet z toho, co bylo řečeno. A co jsme viděli v zobrazených náhledech smlouvy a vyúčtování. 

První věc, která nás trkla hned na začátku, byla věta, že pronajímatelé "prostřednictvím realitní kanceláře zadali inzerát a zájemce se našel rychle". 

Jak v investičním kurzu, tak při osobních konzultacích přitom stále dokola opakujeme: Než neprověřeného nájemce, to raději žádného. Přenechání bytu prvnímu, kdo o pronájem projeví zájem, totiž není pronajímáním, ale hazardem. 

Kdybychom se postavili na ulici a začali kolemjdoucím nabízet, že jim půjčíme peníze, zájemce bychom také našli téměř ihned. A všichni by tvrdili, že nám peníze na 100 % a včas vrátí. V den splatnosti bychom ale pochopili, že je velký rozdíl mezi tím, co lidé slíbí a tím, co skutečně udělají. 

U půjčování peněz to chápeme, při pronajímání na to ale zapomínáme: Naším cílem není pronajmout/rozpůjčovat peníze. Naším cílem je inkasovat nájemné/získat peníze zpět i s úrokem. A stejně jako bankéři si pečlivě prověřují každého, kdo chce půjčku, i my jako pronajímatelé si musíme pečlivě prověřit toho, kdo se chce do našeho bytu nastěhovat. 

Nezdá-li se nám nebo neprojde-li naším sítem/bankovním skóringem, byt mu nepronajmeme/peníze nepůjčíme. A raději ponecháme byt prázdný/peníze ležet v trezoru do té doby, než najdeme takového, u kterého máme po prověrce potvrzeno, že bude mít na to, aby každý měsíc nájem uhradil/splátku půjčky zaplatil. Svým předchozím chováním totiž potvrzuje (či vyvrací), co nám říká. 

Druhá věc, která nás zarazila, byla identifikace bytu slovy "pronajímatel přenechává nájemci za úplatu do užívání byt č. 1 o velikosti 45m2, sestávající se z pokoje, kuchyně a příslušenství v suterénu domu uvedeném v čl. II bod 1." 

Protože ze záhlaví zobrazené smlouvy vyplývá, že pronajímatelé jsou vlastníky celého domu a dům není rozdělen na bytové jednotky, které by byly vyznačeny v katastru nemovitostí, takto označený předmět nájmu je rizikový. 

Nejsou-li pronajaté prostory vyznačeny jako samostatný právní útvar v katastru nemovitostí, je extrémně důležité, aby smlouva nezpochybnitelně identifikovala předmět pronájmu tak, aby nemohlo dojít k jeho záměně s jiným. 

Proč? 

Ano, dnes je vše jasné: Byt č. X označen na dveřích znakem X. 

Ale za půl roku se dveře třeba vymění. Nebo se vymaluje. Nikdo čísla zpět nevrátí. Nebo je prohodí. Nebo s nimi vymyslí nějakou kulišárnu. A pokud neexistuje způsob, jak jednoznačně a nezpochybnitelně určit, že bytem X byl tenkrát ke dni podpisu smlouvy myšlen byt X (a ne třeba ten sousední, na kterém je dnes třeba také napsáno X) a nemohlo dojít k neurčitosti, problém je na světě. Jak z reportáže vyplývá, nájemce toho také využil. 

Třetí věc, u které jsme zpozorněli, byl fakt, že pronajímatelé uzavřeli s nájemcem smlouvu na tři roky. Za to, že smlouvu uzavřeli na dobu určitou (a nikoliv neurčitou), si pronajímatelé zaslouží pochvalu. U zcela nového a neprověřeného nájemce je ale dle našich zkušeností a doporučení tříletá doba nájmu moc riziková. 

Stejně jako máme zkušební dobu při nástupu do zaměstnání - na to, abychom zaměstnavateli předvedli, zda vše, co jsme při pohovoru slibovali, skutečně umíme ? podobně pronajímatelům doporučujeme, aby nájem uzavírali na relativně krátká období. A ta pak obnovovali. 

Někteří pronajímatelé uzavírají na začátku smlouvy jen na tři či šest měsíců. Doporučujeme, aby tato doba nebyla delší než 12 měsíců. Pokud se nájemce osvědčí jako bezproblémový, nájem mu obnovujeme. Vždy ale na dobu určitou. Tak, aby se musel snažit nájemce (jinak by svým problémovým chováním sám způsobil to, že se obnovy nedočká). A ne tak, že to budeme my, kdo jej bude muset uhánět, kdo bude muset vyzývat, kdo bude muset upomínat, kdo bude muset dokazovat. Porušení smlouvy musí přinést automatický postih (neprodloužení smlouvy), nikoliv takový, kterého se musíme někde u někoho domáhat. 

(V nájemní smlouvě, kterou získáte s investičním kurzem pro rok 2017 najdete i vzorové ujednání, které takovou "zkušební dobu" do nájmu zavádí.) 

Pronajímatelé z televizní reportáže nejsou našimi klienty. Nepoužívají tedy vzorové smlouvy a dokumenty, které získáte jako vlastník investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty. A je to škoda. 

Když si totiž položím otázku, která se vám nyní honí hlavou ("Ubrání mě před takovým potížistou doporučení a materiály z investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty?") odpovím, že ano. 

Když si totiž promítnu vše, co v investičním kurzu doporučujeme a vysvětlujeme, myslím si, že by jako vlastníci a svědomití uživatelé investičního kurzu takové potíže s nájemcem neměli. 

Proč? 

Zájemce s trestní minulostí (více o dotyčném vypoví internetový vyhledávač) by se jednoduše nedostal přes první metu. Nikdy by s ním nepodepsali nájemní smlouvu. Nikdy by do jejich bytu nevstoupil. A nikdy by se tak nestal dlužníkem. 

Pronajímatelé z reportáže na mě působí jako rozumní, slušní a pracovití lidé. Lidé, kteří se o svůj majetek zodpovědně starají, kteří zvažují dopady svých rozhodnutí a na jejichž slovo je spolehnutí. 

Potíž všech nás podobných je ale v tom, že očekáváme, že podobně ke svým závazkům a podání ruky přistupují i ostatní. A jsme zaskočeni, když takoví nejsou. 

Nájemci jsou - jako lidé - různí. Většina je "normálních" a slušných. Někteří jsou zvláštní, ale spolehliví. Jiní problematičtí, ale usměrnitelní. A někteří bohužel problémoví a nepřizpůsobiví. 

Při předávání bytu do rukou cizí osoby bohužel nikdy nevíme, do které skupiny patří člověk, který se stane naším nájemcem. A jak reportáž ukazuje, z dnes slušného a platícího nájemce se už zítra může vyklubat problémový neplatič. 

Všechny zásady, doporučení a vzorové materiály a dokumenty z investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty dodržujeme a používáme tedy právě proto, abychom těmto situacím dopředu zabránili. 

Protože až nastanou, je už na jejich levné a rychlé řešení pozdě. 

Nakupujeme výzbroj, stavíme opevnění a procházíme bojovým výcvikem nikoliv proto, abychom válčili, ale proto, abychom žili (a pronajímali) v klidu a bez problémů... protože ti, kteří by válčit chtěli, si na nás netroufnou. 

Chráníme pronajímatele před problémy s nájemci a budu ráda, když v roce 2017 ochráníme těmito pomůckami i vás... 


Jarmila Políčková
JakPronajimatByty.cz