Mezinárodní dny
https://www.kalendar-online.cz/jmena-a-svatky/mezinarodni-dny
Výhody a nevýhody jednotlivých vlastnických forem bydlení v ČR
18.10.2011 19:43
Ing. Milan Taraba
statutární místopředseda Sdružení nájemníků ČR,
člen výkonného výboru IUT ( Světová organizace nájemníků )
Abstrakt
Od poloviny devadesátých let, kdy vznikla možnost převodu družstevních bytů do osobního
vlastnictví, se vedou spory o to, která z obou forem vlastnictví je výhodnější. Celá problematika se
mnohdy zjednodušuje na pouhou možnost prodeje bytu, nicméně má daleko více aspektů, které stojí
za bližší pozornost a vysvětlení.
Co je lepší - družstevní nebo osobní vlastnictví bytu?
Vlastnictví družstevního bytu
Lidé se často chovají, jako kdyby byl byt jejich, ale není tomu tak. Práva k tomuto bytu má člen
družstva odvozena od vlastnictví svého družstevního podílu, to znamená od členství v bytovém
družstvu. Z toho vyplývá i způsob nakládání s bytem ve vlastnictví družstva, což je možné pouze skrze
nakládání s celým družstevním podílem. Jestliže chci svůj byt přenechat, tzv. prodat někomu jinému,
musím mu převést svůj družstevní podíl se všemi právy a povinnostmi, které v družstvu mám. Zákon
přesně stanoví, že souhlas ostatních členů družstva s převodem není nutný. Stačí sepsat smlouvu o
převodu družstevního podílu a s ověřenými podpisy ji doručit družstvu nebo orgánu, který za družstvo
přijímá písemnosti. Tím je převod ukončen. Ověřené podpisy na smlouvě sice nejsou pro platnost
nezbytné, ale přimlouvám se za ně z důkazních důvodů. Doporučuji ve smlouvě vyřešit spolu s
převodem členského podílu i možnost užívání družstevního bytu, k němuž je třeba uzavřít s
příslušným družstvem nájemní smlouvu.
K podnájmu je třeba souhlas družstva
Naše svoboda nakládat s družstevním bytem končí ve chvíli, kdy bychom ho chtěli podnajmout
někomu jinému. Tehdy už je třeba souhlasu družstva a družstvo může svůj souhlas podmínit i úplatou.
Nicméně ve stanovách si mohou členové upravit volný podnájem bytů. U družstevních domů se
nespecifikují podíly na společných prostorách v závislosti na velikosti bytu. Družstvo je vlastníkem
celého domu. Velikost bytu se ale promítá do úhrad za služby a příspěvku do fondu oprav. V otázce
pozemku, vzhledem k tomu, že u nás není zásada že by k pozemku náležela vždy stavba, která na něm
stojí, může mít pozemek jiného vlastníka a často se tak stává. Bývá to obec, stát, případně jiné osoby,
například v případě restitučních nároků. Kromě už zmíněných klasických bytových družstev z
šedesátých let, která vznikla za účelem výstavby domů a bytů, existují dnes družstva, která byla
speciálně založena za účelem privatizace domů odprodávaných obcemi nebo městskými částmi
současným nájemníkům. I v tomto případě má každý člen družstva při rozhodování jeden hlas, ovšem
cena za dům se obvykle splácí na základě velikosti členského podílu, odvozeného od velikosti bytu.
Je to logický odraz tržního principu, který se do stanov družstev nutně musel prosadit Lze totiž těžko
očekávat, že ten, kdo si kupuje garsonku o výměře 30 m², by chtěl uhradit stejnou sumu jako ten, kdo
si kupuje stopadesátimetrový byt v témže domě.
Byty v osobním vlastnictví
Princip tržního přístupu je klíčový u bytů v osobním vlastnictví. Vlastníci bytů tvoří dohromady
společenství vlastníků jednotek. Zákonem bylo stanoveno, že bytová jednotka, tedy fyzický byt
ohraničený stěnami a vstupními dveřmi, okny, vnitřním pláštěm, plus příslušenství, které může být i
jinde v domě, se vyčleňuje jako samostatná nemovitost. Všichni chápeme, že to stavebně samostatná
nemovitost není, ale zákonem byla tato fikce stanovena. Je to praktické řešení, používané i v jiných
ekonomicky vyspělých státech. V podstatě se tím pouze podtrhuje vlastnický a tržní princip - čím
menší podlahovou plochu bytu a domu užívám, tím méně přispívám na veškeré opravy, na všechno, co
se týká správy domu. Čím více vlastním, tím více přispívám. Společenství vlastníků vzniká ze zákona
tehdy, pokud je v domě alespoň pět jednotek a minimálně tři z nich jsou vlastněny různými vlastníky.
Není k tomu třeba žádný ustavující sněm, společenství prostě vznikne ze zákona. Vlastníci, ale mají
povinnost se sejít a uspořádat první schůzi, na které se seznámí se stanovami a rozhodnou o další
činnosti. Mají rovněž povinnost registrace do zvláštního rejstříku u obchodního soudu, kde je složka
pro společenství vlastníků, a platí daně. Také mají povinnost se o dům starat, zajistit jeho provoz,
správu, úklid. apod.
Družstva versus společenství vlastníků
Mezi družstvy a společenstvími vlastníků existuje rozdíl i v jejich celkovém životě jako právnické
osoby. Zatímco právnická osoba družstvo je dlouhodobě propracovaná zákonem i judikaturou, ví se,
jak např. mají vypadat stanovy, jak postupovat v případě sporů či nečinnosti některých členů atd., ve
společenství vlastníků tak jasná situace ještě není. Ani vzorové stanovy nejsou zpracovány zcela
dostačujícím způsobem. Může nastat situace, zejména u menších domů, kdy po vzniku společenství
vlastníků je většinový majitel naprosto nečinný, anebo se dokonce dopustí nějaké zpronevěry, a ostatní
mají veliký problém. Menšinoví vlastníci mohou sice podat žalobu k soudu o náhradu škody nebo o
úhrady do fondu oprav apod., ale společenství vlastníků jako takové nemůže jednat. V tom případě
vzniká patová situace, která se v budoucnu určitě bude muset v judikatuře nějak řešit.
Možnosti exekuce družstevního majetku
U majetku v osobním vlastnictví výkonu exekučního práva nic nebrání a družstevní podíl v bytovém
družstvu je také exekuovatelný bez problémů. Exekuce družstevního majetku, kde nemovitost vlastní
družstvo jako celek, je složitější, protože exekucí celého domu, majetku družstva, se mění vlastník
domu, mohou více růst nájmy, padají výhody, které si členové odsouhlasili ve stanovách, nemohou
odkázat družstevní podíl s právem nájmu bytu, vše se nadále řídí občanským zákoníkem,
ustanoveními o nájmu bytu.
Kupuje-Ii někdo družstevní podíl, lidově se říká. že si kupuje družstevní byt, měl by se hned podívat
na hospodaření družstva. Jsou známé případy, kdy družstvo zkrachovalo nebo nemělo v pořádku
finanční a daňové věci. Opatrnost je na místě obzvláště tehdy, jde-Ii o družstvo stavebně činné, kde
mohou být problémy např. s tokem peněz. Když dojde k exekuci na majetek družstva, je ohrožena i
hodnota podílů jeho členů. Je třeba zdůraznit, že uvedenou exekucí nezanikají nájmy jednotlivých
bytů. Uživatel bytu tedy exekucí družstevního majetku nepřichází automaticky o bydlení.
Který typ vlastnictví je lepší
Při rozhodování, co je výhodnější, jestli družstevní byt, nebo byt v osobním vlastnictví, je nutné
vycházet z toho, proč chceme danou nemovitost vlastnit. Z daňového hlediska se při převodu
družstevního podílu daň z převodu nevyměřuje. U bytů v osobním vlastnictví se platí tříprocentní daň
z převodu nemovitosti. Poplatník daně z příjmu je osvobozen z příjmu za byt v osobním vlastnictví,
pokud v něm měl bydliště alespoň dva roky před prodejem, u družstevních podílů tehdy, pokud
družstevní podíl nabyl před více než pěti lety. Hraniční situace doporučuji projednat s daňovým
poradcem. Je dobré vzít v úvahu své rodinné poměry, věk i to, zda žiji v manželství, nebo jestli sdílím
společnou domácnost s partnerem bez uzavření formálního svazku. Osobní vlastnictví bytu je z
hlediska nakládání s majetkem průhlednější, jasnější a jednodušší. Mohu ho pronajímat, jak chci, takže
budu-Ii chtít byt jako investici, je výhodnější zvolit osobní vlastnictví. V menším domě však musím
očekávat, že se budu muset angažovat ve společenství vlastníků. Co se týče družstva, rozmýšlel bych
se chápat členský podíl jako investici nebo jako spekulativní majetek, protože vždycky musíme žádat
o souhlas s podnájmem a někdy je třeba platit družstvu i poplatek z podnájmu. U družstevního bytu
může společný nájem bytu vzniknout pouze mezi manžely. Družstevní podíl není dělitelný a ani
převoditelný mezi více lidí. Chci-li byt využívat pouze k vlastnímu bydlení, nemusím se družstevního
podílu bát. Družstva jsou etablovaná, jejich správa a fungování právnické osoby je zaběhnutá a
zejména u větších družstev s tím není problém. Pokud se nechci o nic starat a pouze užívat byt k
bydlení, je družstevní vlastnictví, zvláště ve větších družstvech, výhodné.
—————